长乐法院以案说法：以租抵债，不能对抗强制执行

东南网长乐8月6日讯（通讯员 魏逸云）“不是说‘买卖不破租赁’吗？这房子是我租的，为什么还要我搬走？”近日，长乐法院审结一件特殊的执行异议之诉，依法驳回原告的诉讼请求。

郑某因未履行生效判决被长乐法院强制执行，其名下的一套房屋被查封并要求清退。法院在执行过程中发现张某在使用该套房屋，张某对法院的查封并要求清退行为提出执行异议，表示其与郑某间存在“以租抵债”协议并签订合同。合同约定郑某将房产租给张某10年，郑某欠张某的货款用以抵消房租。

张某认为，根据该合同及民法典规定的“买卖不破租赁”原则，法院不得对案涉房屋采取强制执行措施。经审查，长乐法院执行部门驳回张某的执行异议，张某遂向长乐法院提起执行异议之诉。

长乐法院经审理认为，张某根据与郑某签订的房屋租赁合同主张其为涉案房屋的承租人，拟通过“买卖不破租赁”原则排除强制执行。但双方明确约定租金以过往债务充抵，该合同属于“以租抵债”协议而非法律意义上纯粹的租赁合同，不适用“买卖不破租赁”原则，故张某对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。据此，长乐法院判决驳回张某的诉讼请求。

法官说法：《中华人民共和国民法典》第七百二十五条规定“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，该条款规定即所谓“买卖不破租赁”原则，此原则目的将租赁权物权化，维护租赁关系稳定性。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”，该条款则确认了“买卖不破租赁”原则具有对抗强制执行的效力。但该原则对抗强制执行的前提条件有三个：一是存在合法有效的租赁合同；二是承租人已实际占有租赁物；三是租赁物所有权的变动发生在租赁合同有效期间内。本案中，当事人“以租抵债”行为的实质并非收取租金，而是清偿其他债务的方法，仍然属于金钱之债而非租赁行为，这一合同不属于“合法有效的租赁合同”，不受“买卖不破租赁”原则保护，故不能对抗法院强制执行。